Reglan procesos de culminación de desarrollos habitacionales sobre los cuales el Indepabis haya dictado medidas de ocupación

(Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, Resolución 162, 10/13/2011 )

El Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat dictó las condiciones que regirán los procesos de culminación de desarrollos habitacionales sobre los cuales el Instituto para las Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (Indepabis) haya dictado medidas preventivas de ocupación. De conformidad con la Resolución 162, las juntas administradoras estarán integradas por tres miembros principales, dos designados por el despacho y uno perteneciente a la comunidad afectada.

GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
Número Nº 39.777
Caracas, jueves 13 de octubre de 2011
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
MINISTERIO PARA EL PODER POPULAR
DE VIVIENDA Y HÁBITAT
DESPACHO DEL MINISTRO
CONSULTORÍA JURÍDICA
Resolución Nº 162
Caracas, 04 de octubre de 2011
201º y 152º

Resolución:

En uso de las atribuciones conferidas por el artículo 3 del Decreto Nº 7.513 de fecha 22 de junio de 2010, correspondiente a la creación del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.451 de la misma fecha, y Decreto Nº 7.514 de fecha 22 de junio de 2010, relativo a la designación del Ministro del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicados en Gaceta Oficial Nº 39.451 de la misma fecha; reimpresa por error material en Gaceta Oficial Nº 39.461 de fecha 8 de julio de 2010, este Despacho Ministerial, en concordancia con el artículo 52 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, este Despacho Ministerial (sic);

Considerando:

Que el Ministerio del Poder Popular para el Comercio, mediante Resolución 090, de fecha 19 de agosto de 2011, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.740, de fecha 22 de agosto de 2011, en ejercicio de sus competencias como órgano de adscripción del Instituto para la Defensa de las Personas en el acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), transfirió la tutela, administración y operación de los desarrollos habitacionales, objeto de medidas preventivas de ocupación al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat;

Considerando:

Que las medidas preventivas de ocupación temporal dictadas por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), a las empresas constructoras responsables de la ejecución de desarrollos habitacionales, nombrando a una Junta Administradora, tienen como objeto, entre otros, garantizar la operatividad y continuidad de las obras;

Considerando:

Que la Asociación Bancaria de Venezuela firmó, en fecha 06 de mayo de 2011, con el Gobierno de la República Bolivariana de Venezuela Acta Compromiso a los fines de expresar los acuerdos específicos de cada una de las instituciones bancarias indicadas en anexo de dicha Acta, la cual contempla entre otros compromisos: 1) Financiar conforme a la normativa aplicable los proyectos inmobiliarios de viviendas en ellas identificados, para que los mismos sean terminados de forma expedita según las respectivas memorias descriptivas. 2) Financiar otros proyectos inmobiliarios distintos a los detallados en el Anexo del Acta con anterioridad señalada hasta ser terminados forma (sic) expedita. 3) Seleccionar las empresas constructoras que realizarán las labores de terminación de los referidos proyectos, dando cumplimiento a los compromisos suscritos inicialmente entre los compradores y constructores.

Considerando:

Que es obligación del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat asegurar la culminación de los desarrollos habitacionales objeto de medidas preventivas de ocupación, a los fines de satisfacer el derecho constitucional a la vivienda de los ciudadanos y ciudadanas, en especial, a las víctimas de estafas inmobiliarias, protegiendo así a quienes invirtieron en la compra de casas o apartamentos pertenecientes a los proyectos de compañías constructoras que incumplieron con los usuarios.

Resuelve:

Artículo 1º—Objeto. Regular las condiciones sobre las cuales se van a regir los participantes en el proceso de culminación de los desarrollos habitacionales sobre los cuales el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), haya dictado o dicte medidas preventivas de ocupación.

Artículo 2º—De las Juntas Administradoras. La designación de las Juntas Administradoras de los desarrollos habitacionales sobre los cuales se dictaron o se dicten medidas preventivas de ocupación, se realizará mediante resolución ministerial, y estarán integradas por tres (3) miembros principales, dos (2) de ellos designados por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat y uno (1) perteneciente a la comunidad afectada y designado por ella; y dos (2) suplentes también perteneciente a la comunidad.

Artículo 3º—De las responsabilidades de los participantes en el proceso. A los efectos de determinar las responsabilidades de los participantes en el proceso de administración y operación de los desarrollos habitacionales, objeto de medidas preventivas de ocupación temporal, se observan las siguientes normas.

I. De los beneficiarios:

1. Organizarse y activarse para ejercer la contraloría social.

2. Participar en la contraloría social necesaria para avanzar en la ejecución de las obras.

3. Consignar ante la  junta administradora la documentación probatoria de compromiso de adquisición de su vivienda.

4. Conformar la documentación necesaria para optar al financiamiento a largo plazo.

5. Cancelar todos los impuestos respectivos al momento de realizar las protocolizaciones.

6. Respetar y hacer respetar las condiciones establecidas en el contrato inicial de las viviendas suscrito con la constructora, inmobiliaria y/o promotor.

II. Del constructor:

1. Reconocer sólo a las Juntas Administradoras nombradas o ratificadas por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat.

2. Respetar las condiciones establecidas en el contrato inicial de opción de compra de los inmuebles, suscrito con cada uno de los optantes.

3. Cumplir con lo establecido en el proyecto y la memoria descriptiva utilizados como base para la pre venta de los inmuebles.

4. Preparar y consignar a la Junta Administradora a partir de la última valuación aprobada y liquidada, el Cronograma de Culminación de Obra con su respectivo Presupuesto.

5. Dar inicio de inmediato o continuar con la actividad necesaria para la culminación de la obra.

6. Entregar las facturas correspondientes a pagos de servicios, gastos de operación de la oficina, a la Junta Administradora quien deberá revisarlos y aprobarlos y consignarlos al banco para el procesamiento del pago.

7. Asistir a reuniones pautadas por la Junta Administradora con el fin de informar, unificar criterios y dar celeridad al proyecto.

8. Suministrar a la Junta Administradora toda la información que le sea solicitada.

9. En caso de ser la constructora original y haber ocurrido, reintegrar el dinero cobrado  a los adquirientes a causa de aplicación de la variación del Índice de Precio al Consumidor (IPC), respetando el precio inicialmente pautado, de acuerdo con la resolución Nº 98 publicada en Gaceta Oficial Nº 39.055 del 10/11/2008.

10. Finalizar las obras según los cronogramas acordados con la Junta Administradora.

11. En caso de ser la constructora original, transferir una vez levantadas las medidas administrativas y/o judiciales la propiedad de las viviendas a sus legítimos dueños.

12. En caso de ser la constructora original, las mismas no están facultadas para disponer de otros bienes inmuebles, ni transferir la propiedad de dichos bienes  propiedad de la sociedad mercantil sujeta a medidas preventivas de Ocupación y Operatividad Temporal, ni de negociar con los inmuebles sujetos a medida. Estas operaciones sólo serán tramitadas ante el órgano correspondiente, por la Sala Situacional de Desarrollos con Medidas de Ocupación Temporal previa solicitud de la Junta Administradora y aprobación del Ministro del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat.

13. Cumplidos los requisitos necesarios, tales como la obtención de las Conformidades de Servicio de los bomberos, la empresa hidrológica y de la empresa eléctrica tanto del urbanismo como para las viviendas, solicitar a las autoridades competentes las habilidades y las Cédulas Catastrales respectivas.

14. Solicitar la documentación necesaria a los optantes para la elaboración de las carpetas que serán enviadas a los bancos para el trámite de solicitud de crédito.

15. Contar con un departamento legal para la elaboración del documento de condominio y su registro.

III. De la Banca:

1. Gerenciar técnica y administrativamente las Obras.

2. Reconocer sólo las Juntas Administradoras señaladas o ratificadas por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat.

3. Suministrar los recursos financieros y realizar los pagos necesarios para el desarrollo y culminación de las Obras.

4. Ser garante del correcto y adecuado funcionamiento de las empresas constructoras que intervengan en la culminación de las obras.

5. Utilizar los recursos asignados a la obra únicamente para el desarrollo de la misma.

6. Garantizar el pago de la nómina de los obreros y personal necesario para el desarrollo de las obras.

7. Conocer con precisión la cantidad de recursos requeridos para avanzar y culminar la ejecución de la obra.

8. Conocer la disponibilidad financiera.

9. Suministrar a la Junta Administradora toda la información financiera inherente a las Obras.

10. En caso de que las Obras estén paralizadas, garantizar la activación de las mismas.

11. Garantizar la presencia del inspector designado y que éste asegure que se cumpla la construcción de la obra tal como lo establece el proyecto y la memoria descriptiva utilizados como base para la pre venta de los inmuebles, así como el cumplimiento de las normas COVENIN aplicables a la construcción.

12. Respetar las condiciones establecidas en el contrato inicial de las viviendas suscrito entre la constructora y cada uno de los compradores.

13. Eliminar la aplicación del cobro del IPC al valor inicial del inmueble.

14. Procesar la aprobación de los créditos hipotecarios a largo plazo en un tiempo mínimo, una vez aplicados los criterios de aprobación.

15. Elaborar los documentos para el proceso de protocolización.

16. Cobrar los intereses del crédito al constructor una vez concluida la obra y realizada la última protocolización de los inmuebles.

IV. De la Junta Administradora:

1. Garantizar el cumplimiento de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, leyes y normas aplicables en los procesos de construcción, financiamiento y protocolización de viviendas.

2. Mantener comunicación con los entes y/o instituciones del Estado a los fines de cumplir con las funciones encomendadas.

3. Llevar un libro de actas donde se deje constancia de las actividades diarias.

4. Solicitar el cronograma de ejecución física y financiera de la obra a la constructora y al banco financista, para presentarlo a la comunidad afectada.

5. Velar por el cumplimiento del cronograma de ejecución física y financiera para programar la culminación y entrega de viviendas.

6. Efectuar reuniones quincenales con los afectados a objeto de informarles los avances de la obra.

7. Administrar todas las cuentas bancarias de las empresas con Medidas de Ocupación y Operatividad Temporal.

8. Abrir, Movilizar y cerrar cuentas bancarias. Todos los miembros de la Junta Administradora tendrán firma autorizada pero las cuentas se movilizarán con dos (2) firmas indistintas.

9. Celebrar contratos de compra, venta de bienes o inmuebles vinculados y necesarios para la ejecución de la obra.

10. Emitir, cobrar, aceptar, endosar, descontar y/o protestar cheques, giros, letras de cambio, pagarés u otros instrumentos negociables.

11. Solicitar toda la información a la banca y los constructores a fin de mantener informada a la colectividad.

12. Obtener del banco las valuaciones de obras ejecutadas y liquidadas.

13. Velar que la banca cumpla con el compromiso asumido con las familias afectadas, con las instancias gubernamentales y con la constructora.

14. Garantizar que se cumpla la construcción de la obra tal como lo establece el proyecto, la memoria descriptiva y las normas COVENIN.

15. Velar que se respeten las condiciones de precios y características del inmueble establecidos en los contratos iniciales suscritos entre la empresa constructora y los compradores.

16. Tramitar las conformidades de servicio, cédulas catastrales, permisos de habitabilidad, solvencias de impuesto para el proceso de protocolización del inmueble.

17. En caso de haber ocurrido, velar porque la empresa reintegre el dinero cobrado a los adquirientes a causa de aplicación de la variación del Índice de Precio al Consumidor (IPC), respetando al precio inicialmente pautado, de acuerdo con la Resolución Nº 98 publicada en Gaceta Oficial Nº 3.055 del 10/11/2008.

18. Solicitar a INDEPABIS y/o a la Fiscalía General de la República el levantamiento de las medidas de prohibición de enajenar y gravar sobre los inmuebles una vez concedido el crédito a los optantes.

19. Suministrar a la Sala Situacional del Ministerio del Poder Popular, para Vivienda y Hábitat, la lista de las personas que protocolizarán, conteniendo al menos la siguiente información: nombre, apellido, número de cédula de identidad, números de teléfonos, correos electrónicos, nomenclatura de la vivienda a optar.

20. Verificar que las viviendas a protocolizar estén culminadas de acuerdo con el proyecto original y su memoria descriptiva, con todos los servicios básicos disponibles y que corresponden a sus legítimos optantes.

21. Proceder a la protocolización inmediata de las viviendas terminadas, respetando las condiciones establecidas en el contrato inicialmente pautado entre el comprador y el constructor, y notificar de inmediato a la Sala Situacional.

22.  Presentar a la Sala Situacional la proyección mensual de viviendas a protocolizar.

23. Aprobar y realizar oportunamente los pagos de funcionamiento de la empresa constructora.

24. Asegurase de que el banco cobre los intereses del crédito al constructor una vez concluida la obra, realizada la última protocolización y cancelados todos los gastos relacionados con la obra.

25. En caso de existir disponibilidad de viviendas sin optantes, la Junta Administradora deberá someter a consideración del Ministro del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, el precio por metro cuadrado a convenir, para ello deberá suministrar relación de precios desde la primera venta hasta la última.

26. Elaborar y enviar un informe mensual a la Sala Situacional del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, actualizando la información sobre el estado de la obra, avance financiero, avances de las obras, modificaciones a los cronogramas de trabajo, nudos críticos y propuestas de soluciones, denuncias y otros. Dicho informe se realizará respetando el formato pre elaborado para transferir la información.

27. Cualquier otra actividad inherente a la administración que se considere necesaria para el mejor cumplimiento de las funciones encomendadas.

V. El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH):

1. Verificar las condiciones crediticias a largo plazo aplicables por parte de la banca.

2. Verificar la correcta aplicación de los requisitos mínimos necesarios para la accesibilidad al crédito con recursos del FAOV y/o subsidio por parte de los compradores, cuando estas condiciones apliquen.

3. Suministrar a la Junta Administradora la información necesaria para que ésta informe a la comunidad afectada.

4. Asesorar en cuanto a la aplicabilidad de subsidios a otorgarse a los compradores cuyos niveles de ingresos estén dentro del rango de atención.

Otras Situaciones:

• Sólo el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat está autorizado para la asignación de viviendas en los desarrollos habitacionales objetos de medidas de ocupación temporal, cuando éstas no tengan optantes previos.

• De existir una doble o triple venta, la Junta Administradora deberá respetar el contrato del primer optante en fecha y hora, sin menoscabar el derecho de los optantes que siguen, asignándole una nueva ubicación de acuerdo con la disponibilidad existente en la Obra. Caso contrario, le exigirá a la empresa constructora el resarcimiento de los daños a las familias afectadas.

• De no existir algún tipo de documento de compra-venta, por omisión o negligencia de la empresa, ésta (la empresa) deberá reconocer el precio establecido en el documento de reserva, promesa bilateral, o cualquier otra prueba escrita donde conste y se demuestre el precio del inmueble, previa aprobación del Ministro del Poder Popular para Vivienda y Hábitat.

• En el caso que el comprador no cumpliere con los compromisos de pagos en sus respectivas fechas y prórrogas, la Junta Administradora, solicitará la revisión y pronunciamiento del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat a través de su Sala Situacional de los Desarrollos con Medidas de Ocupación Temporal, si procede o no la resolución del contrato.

• En caso que el optante renuncie por voluntad propia a su contrato, el contratista deberá devolver el dinero pagado por el optante en un lapso establecido de 30 días, en caso de no cumplir con la devolución del dinero dentro de este lapso, éste no podrá aplicarle la cláusula penal al optante y pagará el 1% diario como penalidad por cada día de retraso sobre el monto a ser cancelado.

• En caso que el optante haya sido coaccionado a renunciar de su opción, siempre y cuando esto pueda ser debidamente comprobado, la Junta Administradora deberá someter y elevar tal hecho, a la Sala Situacional de los Desarrollos con Medidas de Ocupación Temporal para su consideración y decisión que corresponda.

• En caso que el optante sólo haya cancelado la reserva y no haya cumplido oportunamente con las cuotas establecidas en el contrato de opción de compra-venta, automáticamente pierde el derecho como opcionante y quedará a potestad de la Junta Administradora otorgar otro contrato al precio sometido a consideración del Ministro de Vivienda y Hábitat.

• Las viviendas construidas en los desarrollos intervenidos con medidas de ocupación temporal, sólo podrán ser optadas por personas que no posean vivienda principal.

• En caso de presentarse un proveedor con documentación donde conste la prestación de un servicio tal como: publicidad, mercadeo, entre otros; para ser utilizado como intercambio por inmuebles, la Junta Administradora deberá solicitarle la prueba suficiente y necesaria para la comprobación que permita validación y legalización del documento presentado y en caso de no existir ningún comprobante fidedigno y legal, la Junta Administradora tendrá la potestad de no asignar ningún bien inmueble.

• En caso que el optante cumpliese con el compromiso de pago de la inicial y falleciese, la primera opción la tendrán sus herederos inmediatos en línea recta y, de no existir serán los colaterales, quienes deberán presentar la documentación requerida a tal efecto y tramitar el crédito correspondiente, a través de la banca y de no calificar, deberán cancelar de contado.

• En el caso que exista rompimiento de la comunidad conyugal y ésta haya cancelado la opción de compra, la Junta Administradora deberá solicitar la sentencia de divorcio y la posterior liquidación de la comunidad conyugal, y procederá de acuerdo a sus términos de manera que se realice la posterior protocolización del bien.

• En caso que el optante decida rescindir el contrato, se le devolverá lo que haya cancelado aplicándole la respectiva cláusula penal establecida en el contrato.

• En caso que un optante haya cancelado la inicial y no califique al crédito, el mismo deberá cumplir con el compromiso de pago mediante recursos propios, de lo contrario se procederá a la devolución de su inicial, sin aplicación de la cláusula penal establecida en el contrato.

• En caso que exista reubicación de vivienda por retardo en la etapa por construir, a una etapa ya construida, se mantendrá el precio de la opción inicial original.

• En caso de que exista retardo en la terminación o entrega de la obra, o una etapa,  por causa no imputables al constructor, caso fortuito o fuerza mayor, debidamente comprobadas, no se podrá reubicar en otra etapa al optante que esté en espera, salvo que éste acepte las nuevas condiciones de pago que serán establecidas por el Ministro del Poder Popular para Vivienda y Hábitat.

• En caso que se hayan otorgado las llaves y permitido ocupación de las viviendas a los optantes que tan sólo hayan pagado la inicial, y éstos no hayan solicitado el crédito o no hayan cancelado el restante, tendrán un lapso de 20 días a partir de la publicación de la presente Resolución, para entregar los documentos requeridos por la banca para la tramitación del crédito ante la Junta Administradora o, en su defecto, deberán cancelar de contado el faltante, y de no cumplir con ninguna de las opciones anteriormente descritas, la Junta Administradora tendrá la potestad de disponer del bien para su próxima venta, de acuerdo con lo establecido en el numeral 25 del aparte IV del artículo 3.

Artículo 4º—A los fines del control y supervisión, las juntas administradoras deberán consignar, impreso en papel y en formato digital, lo siguiente:

1.- De la situación legal del desarrollo:

a. Providencias Administrativas emitidas por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS).

b. De existir, medidas judiciales solicitadas por el Ministerio Público.

c. Situación legal de la propiedad.

d. Permiso de Habitabilidad.

e. Factibilidad de servicios públicos.

2.- De la Junta Administradora designada:

a. Copia de la Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en la que se designa la misma.

b. Nombres, teléfonos y correos electrónicos de los integrantes y representatividad de cada uno (MPPVH o Comunidad).

c. Fecha de designación.

3.- Del desarrollo urbanístico:

a. Ubicación precisa del desarrollo urbanístico afectado, señalando las coordenadas geográficas del lote de terreno donde está implantado.

b. Avance físico desde el momento de la intervención hasta la entrega del mismo al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat.

c. Proyecto urbano y de edificaciones.

d. Fecha de inicio de la Obra.

e. Valuaciones presentadas.

f. Cronograma de ejecución física de la Obra a partir de la última evaluación presentada antes de la fecha de publicación de la presente Resolución.

g. Cronograma de la ejecución financiera a partir de la última evaluación presentada antes de la fecha de publicación de la presente Resolución.

h. Inventario de la procura de materiales adquiridos por recibir en almacén a la fecha de entrega.

4.- De la situación de los optantes en el desarrollo:

a. Lista de los Optantes no protocolizados a la fecha de entrega de la información solicitada:

I. - Nombre completo y número de cédula de identidad.

II.- Números telefónicos y correos electrónicos.

III.- Dirección precisa de la vivienda por la cual opta (apartamento o casa).

IV.- Fecha de opción a compra.

V.- Monto en bolívares pactado con el promotor o constructor.

VI.- Monto en bolívares cancelado a la fecha.

b. Lista de las protocolizaciones efectuadas hasta la fecha de entrega de la información solicitada.

I.- Nombre completo y número de cédula de identidad del comprador.

II.- Números telefónicos.

III.- Dirección precisa de la vivienda por la cual opta (apartamento o casa).

IV.- Fecha de protocolización.

V.- Monto en Bolívares pactado con el promotor o vendedor.

VI.- Dirección precisa de cada una de las viviendas sin optantes.

c. Lista de viviendas sin optantes a la fecha de publicación de la presente Resolución.

I.- Dirección precisa de cada una de las viviendas sin optantes.

5.- De la Constructora:

a. - Razón Social.

b.- Integrantes de la Junta Directiva.

c.- Dirección precisa de la empresa y sus directivos (si están ausentes, notificarlo expresamente).

d.- Ingeniero residente de la obra (nombre, teléfonos, correos electrónicos).

6.- De la situación administrativa y financiera:

a.- Banco(s) que financia(n) la ejecución del Desarrollo Habitacional.

b.- Recursos necesarios para culminar la construcción del Desarrollo.

c.- Estados de cuentas de las cuentas bancarias que tiene la empresa para ejecutar el Desarrollo, desde el momento de la intervención hasta la entrega formal al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, con sus conciliaciones respectivas.

d.- Valuaciones canceladas y en curso.

e.- De existir, deudas con proveedores, que estén sustentadas.

f.- De existir, pasivos laborales debidamente sustentados.

Artículo 5º—Todo lo no previsto en la presente Resolución, será resuelto por Ejecutivo Nacional por órgano del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat.

Artículo 6º—La presente Resolución entrará en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.